LOI PINEL : plafonds de ressources et de loyers
Prolongé jusqu’en 2024, le gouvernement a annoncé les nouveaux plafonds de ressources et de loyers pour l’année 2021. Ils permettent aux propriétaires-bailleurs de définir les plafonds de ressources et de loyers applicables dans le cadre d’une location d’un bien en loi Pinel.
Si les critères ci-dessous ne sont pas respectés par le propriétaire-bailleur, ce dernier ne pourra plus bénéficier des avantages du dispositif.
Calcul du montant maximum du loyer
LES ZONES PINEL
Le dispositif Pinel n’est pas applicable sur tout le territoire français. En effet, pour s’adapter au mieux aux réalités du marché immobilier locatif, le dispositif est réparti suivant 5 grandes zones :
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Zone A BIS |
Paris ainsi que ses 29 communes environnantes |
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Zone A |
L’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise. |
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Zone B1 |
La totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés : Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer. |
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Zone B2 |
Les villes de plus de 50 000 habitants et celles ayants obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture. |
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Zone C |
Reste du territoire, non éligible au dispositif Pinel |
Pour connaître la zone de votre commune, vous pouvez vous rendre sur le site suivant : www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc
LES PLAFONDS DE LOYERS
Le dispositif Pinel répond à des plafonds de loyers pour favoriser l’accès au logement des foyers intermédiaires et modestes. En fonction de la localisation du bien et de la zone auquel il appartient, le propriétaire devra calculer le montant maximum du loyer en fonction d’un indice au mètre carré.
Cette mesure a pour objectif d’éviter les loyers abusifs, notamment dans les zones où le marché immobilier est le plus tendu.
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Zones |
A BIS |
A |
B1 |
B2 |
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Prix au m² |
17,55€ |
13,04€ |
10,51€ |
9,13€ |
CALCULER LE MONTANT MAXIMUM DU LOYER
Pour calculer le loyer maximum du loyer, le bailleur devra multiplier cet indice par un coefficient multiplicateur, puis par la surface pondérée du logement.
- Si le logement est inférieur ou égal à 38m2, le coefficient sera :
- 1,2 + 19 / surface pondérée du logement
- Si le logement est supérieur à 38m2, le coefficient sera :
- 0,7 + 19 / surface pondérée du logement
Pour calculer la surface pondérée du logement le propriétaire devra procéder au calcul suivant :
- Surface habitable + (la surface des annexes / 2)
Les annexes correspondent aux balcons, loggias, caves, terrasses couvertes, etc…
La surface maximale prise en compte dans le calcul des annexes ne peut dépasser 8m2.
Après avoir connu la zone du logement concerné, le coefficient multiplicateur et la surface pondérée, le propriétaire sera en mesure de calculer le montant maximum de son loyer en loi Pinel.
Exemple de calcul
Maxime vient d’acquérir un appartement sur Grenoble (38 000) en Pinel, d’une surface de 30m2, avec un balcon de 10m2.
- Zone du logement : B1
- Le prix au m2 est donc de 10,51€
- Surface pondérée :
- 38 + (10/2) = 43
- Coefficient multiplicateur :
- 0,7 + 19/43 = 1,14
- Montant du loyer maximum :
- 43 x 10,51 x 1,14 = 515,2€
Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel, Maxime devra louer son logement pour un montant maximum de 515,2€ par mois.
LES PLAFONDS DE RESSOURCES
Dans l’idée de faciliter l’accès au logement pour les foyers aux revenus modestes et intermédiaires, le propriétaire bailleur est dans l’obligation de prendre en considération les ressources de ses locataires.
Le propriétaire doit donc s’assurer que son locataire respecte les plafonds de ressources établis dans le cadre du dispositif Pinel. Pour cela, il doit comparer les revenus fiscaux de références des années N-2 (éventuellement N-1) avec les plafonds établis. En cas de non-respect de cette condition, il ne pourra bénéficier des avantages fiscaux.
La situation des locataires pouvant évoluer après signature du bail, ces plafonds n’ont cependant pas à être respectés durant toute la durée du bail.
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Composition du foyer locataire |
Zone A |
Zone A Bis |
Zone B1 |
Zone B2 |
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Personne seule |
38 377€ |
38 377€ |
31 280€ |
28 152€ |
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Couple |
57 357€ |
57 357€ |
41 772€ |
37 594€ |
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Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
75 188€ |
68 946€ |
50 233€ |
45 210€ |
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Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
89 769€ |
82 586€ |
60 643€ |
54 579€ |
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Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
106 907€ |
97 766€ |
71 340€ |
64 206€ |
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Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
120 186€ |
110 017€ |
80 399€ |
72 359€ |
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Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième |
+13 390€ |
+12 258€ |
+8 969€ |
+ 8 070€ |
Exemple de calcul
Si Maxime souhaite bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel pour son logement situé à Grenoble, il devra trouver un ou plusieurs locataires dont les revenus ne sont pas supérieurs à ceux de la zone B1.
S’il s’agit d’un couple, ils ne devront pas avoir des ressources supérieures à 41 772€.
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Sources : selexium.com et anil.org