FOIRE AUX QUESTIONS

Le Taux d’Usure, également nommé « seuil de l’usure » est le taux annuel effectif global (TAEG) maximum qu’un prêt accordé à un particulier ne doit pas dépasser.

Le TAEG intègre tous les paramètres d’un prêt : le taux d’emprunt, les assurances, les frais.

Aucun organisme de crédit ne peut proposer un crédit dont le TAEG dépasserait le Taux d’Usure, sous peine de sanctions.

CALCUL DU TAUX D’USURE

Le Taux d’Usure est fixé chaque trimestre par la Banque de France, qui se base sur le taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit pendant un trimestre.

Pour les prêts immobiliers, il est divisé en cinq catégories :

– taux fixe de moins de 10 ans.

– taux fixe de 10 à 20 ans.

– taux fixe de plus de 20 ans.

– taux variable

– prêt relais.

EN QUOI PEUT-IL  ÊTRE BLOQUANT ?

Lorsque les taux d’emprunt sont stables ou en décroissance, le Taux d’Usure n’est pas un paramètre qui est mis en avant, car le TAEG des prêts proposés est toujours inférieur au Taux d’Usure.

Par contre, lorsque les taux de crédits sont en hausse, alors le Taux d’Usure, basé sur des valeurs moyennes du trimestre précédent, peut devenir bloquant. Les organismes de crédit doivent donc attendre un trimestre pour voir le Taux d’Usure revalorisé.

COMMENT FAIRE EN CAS DE BLOCAGE ?

Il y a la solution d’attendre que le Taux d’Usure soit revalorisé. Mais dans une période de forte variation à la hausse des taux d’emprunt, cela peut prendre du temps.

L’autre solution est de jouer sur les autres paramètres de calcul du TAEG, comme l’assurance : rechercher une assurance emprunteur moins chère dans un autre établissement que l’organisme de crédit peut permettre de réduire le TAEG.

Les tendances seront affinées lors des prochains mois mais d’ores et déjà, trois axes se dégagent :

1- Espaces Extérieurs : la demande est devenue très forte pour plus de jardins, plus de terrasses, plus de balcons. L’expérience du confinement a fait prendre conscience aux gens de l’importance des espaces extérieurs dans le quotidien.

2- Le télétravail a été apprécié par beaucoup, et même si la plupart des gens n’envisagent pas de faire du télétravail permanent, la probabilité de télétravailler un ou deux jours par semaine est devenue très forte. La promotion immobilière doit donc répondre à ce nouvel état de fait par exemple, comme le propose certains promoteurs, en dédiant des espaces de co-working dans l’immeuble afin que le télétravail n’empiète pas sur l’espace de vie et afin de développer une socialisation au sein de l’immeuble.

3- Prix du marché : avec 2,5 demandes pour 1 logement, les conditions ne sont pas réunies pour voir une baisse. Il n’y a pas de stock en promotion immobilière et la demande est là, donc il n’y aura pas de baisse des prix. Au mieux il y aura une stabilisation des prix.

Pour commencer, même si le contexte le laisse présager, nul intérêt de vouloir tourner le dos à l’immobilier, car un placement immobilier de qualité traverse toujours les épreuves. En effet, les meilleurs placements réalisés dans la pierre sont toujours gagnants. Et même les chocs de marché ne compromettent pas la qualité d’un investissement de long terme. Certes les revenus trimestriels devraient être affectés par la suspension des loyers, et encore seulement dans le secteur des commerces. Mais au vue de l’énergie employée par les gouvernements et autorités monétaires pour protéger les entreprises dans les circonstances actuelles, les performances devraient se redresser avec la reprise. Donc, avoir acheté un logement mis en location, ou des parts de SCPI, était une bonne décision dans le cadre d’une constitution de patrimoine.Et même si une certaine baisse des prix pourrait être envisageable à court terme, à moyen terme, les prix immobiliers devraient résister et être stabilisés, surtout dans les grandes métropoles. D’autant plus que l’immobilier est structurellement solide et restera une valeur solide.

Même si les taux d’intérêt donnent quelques signes de remontée avec des hausses comprises entre 0, 15 et 0, 25 %, ils restent très attractifs: le taux d’intérêt moyen des crédits nouveaux à l’habitat se stabilise à son plus bas seuil historique, 1,17 %, après 9 mois consécutifs de baisse. De plus, les OAT (« emprunts d’État ») à 10 ans, qui orientent la direction des taux des crédits immobiliers, sont également à un niveau exceptionnellement bas (0,18 % au 26 mars 2020). Tout comme les taux directeurs de la BCE qui, eux aussi, ont été abaissés à 0,0%, laissant présager que les taux de crédit immobilier vont rester à des niveaux très bas dans les mois à venir. Ce qui laisse à croire que l’immobilier reste une valeur refuge face aux autres placements, notamment les marchés boursiers.

En France, plus de 40% des ménages vivent dans un bien en location. Le marché locatif est donc un marché colossal et des milliers de Français ont su en profiter. Face aux faibles rendements du Livret A et des placements sécurisés en général, de nombreux Français ont sauté le pas en vue d’un investissement locatif. Et même si la dégradation de la solvabilité des locataires pèse en défaveur, les possibilités d’investissement sont nombreuses. D’autant plus que les revenus locatifs restent un rendement plutôt sécurisé face aux fluctuations des marchés boursiers. Parallèlement, les nombreuses mesures gouvernementales mises en place permettront d’éviter au maximum les impayés en augmentant les aides financières allouées et en généralisant la garantie loyers impayés aux propriétaires. Autant d’éléments qui devraient permettre le maintien des loyers à leur niveau actuel et donc la stabilité de l’investissement locatif à la sortie de la pandémie.

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