DISPOSITIF PINEL : comment calculer sa réduction d'impôt ?

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif neuf pour bénéficier du dispositif PINEL, il est essentiel de connaître les méthodes de calcul pour estimer votre (future) réduction d’impôt.

Calculer sa réduction d’impôt PINEL

LE PRIX DE REVIENT

La réduction d’impôt du dispositif PINEL correspond à 12%, 18% ou 21% du prix d’achat de votre logement (selon la durée de votre engagement de location), qui lui, ne doit pas dépasser 300 000€.

Pour calculer votre réduction d’impôt, vous devez vous baser sur le prix de revient global de votre investissement et donc prendre en compte la manière dont vous avez acheté votre logement :

• Si vous avez acheté neuf (ou en VEFA) de façon classique :
  Prix d’achat du logement + les frais annexes (frais de notaire, TVA, droits d’enregistrements…)
• Si vous avez acheté un bien neuf inachevé :
  Prix d’acquisition + les frais divers + la somme d’achèvement des travaux
• Si vous avez fait construire le logement neuf :
  Prix du terrain + coût de construction + coût des équipements indispensables (sanitaires, cuisine, électricité…)

Une fois votre prix de revient calculé, sachez que le calcul de réduction d’impôt du dispositif PINEL est plafonné dans deux sens, ce qui signifie que si votre achat dépasse l’un de ces plafonds, l’excédent ne sera pas pris en compte dans l’abattement fiscal :

• 300 000€ pour le prix de revient
• 5 500€ par m²

Dans certaines situations, il est possible que le prix de revient soit inférieur à 300 000€ alors que le prix par m² est supérieur à 5 500€. Dans ce cas, c’est le plafond par m² qui prévaut.

CALCULER SA REDUCTION D’IMPOTS PINEL

Pour comprendre la méthode de calcul du dispositif PINEL, vous devez savoir que les réductions d’impôts varient en fonction de votre engagement de location :

• Pour 6 ans de location, la réduction d’impôt est de 12%
• Pour 9 ans de location, la réduction d’impôt est de 18%
• Pour 12 ans de location, la réduction d’impôt est de 21%

Voici différents exemples de calculs, prenant en compte les 3 durées d’engagement locatif et plusieurs cas de figures :

• Pour un investissement de 275 000€, pour un bien de 55m² avec un engagement locatif de 6 ans : Les 2 plafonds sont respectés, la réduction d’impôt sera sur le prix total.
  • 275 000€ x 12% = 33 000€
  • La réduction d’impôt sera donc de 33 000€ pour 6 ans, soit 5 500€ par an.
• Pour un investissement de 175 000€, pour un bien de 35m² avec un engagement locatif de 9 ans : Les 2 plafonds sont respectés, la réduction d’impôt sera sur le prix total.
  • 175 000€ x 18% = 31 500€
  • La réduction d’impôt sera donc de 31 500€ pour 9 ans, soit 3 500€ par an.
• Pour un investissement de 275 000€, pour un bien de 30m² avec un engagement locatif de 12 ans : Le plafond de surface est dépassé, car 275 000€ / 30 = 9 166€ par m². On ne retient donc que le plafond :
  • 30 x 5 500€ = 165 000€ (La réduction fiscal sera appliquée sur cette base)
  • 165 000€ x 21% = 34 650€
  • La réduction d’impôt sera donc de 34 650€ pour 12 ans, soit 2887,5€ par an.
• Pour un investissement de 200 000€, pour un bien inachevé de 72m² avec un engagement locatif de 9 ans et 155 000€ de travaux complémentaires : Le prix de revient est de 355 000€, le plafond d’acquisition est donc dépassé, mais pas celui du prix au m². La réduction fiscale ne s’appliquera que sur 300 000€ :
  • 300 000€ x 18% = 54 000€
  • La réduction d’impôt sera donc de 54 000€ pour 9 ans, soit 6 000€ par an.

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Sources : seloger / ooinvestir